Высокая плата за обслуживание торгового комплекса или бизнес-центра часто становится причиной конфликта между собственниками помещений. Одни не оплачивают счета, другие платят, но не понимают, из чего складывается сумма и почему она постоянно растёт.
Главный вопрос звучит просто: действительно ли все предъявленные расходы относятся к общему имуществу и правильно ли они распределены между собственниками?
Для коммерческих зданий не установлен единый государственный тариф на содержание, аналогичный регулируемым платежам в многоквартирных домах. Поэтому спор обычно нельзя разрешить, просто найдя подходящий норматив стоимости обслуживания.
Необходимо изучать фактические расходы на содержание конкретного объекта:
· какие работы и услуги включены в расчёт;
· действительно ли они выполнены;
· относятся ли они к общему имуществу;
· обоснована ли их стоимость;
· правильно ли расходы распределены между собственниками.
В соответствии со статьёй 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности должен соразмерно своей доле участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества. Однако само наличие расходов ещё не означает, что их можно без проверки распределить между всеми владельцами помещений.
В практике АКМБ встречались разные ситуации.
В одном торгово-офисном комплексе собственник 49% общего имущества вёл учёт расходов через аффилированную управляющую компанию. Анализ показал, что значительная часть предъявленных остальным собственникам затрат на охрану, водоснабжение и водоотведение была связана с обслуживанием площадей самого крупного собственника.
В другом торговом комплексе владелец 60% имущества включил в общие расходы дополнительные затраты, возникшие из-за размещения крупной торговой сети. При проверке потребовалось отделить расходы на содержание общего имущества от затрат, обусловленных деятельностью конкретного арендатора или собственника.
Бывает и обратная ситуация. Собственники помещений отказываются оплачивать содержание прилегающей территории, хотя одновременно владеют долями в земельном участке. В таком случае необходимо установить состав общего имущества, назначение произведённых работ и порядок распределения расходов.
Таким образом, высокий тариф сам по себе ещё не доказывает его завышение. Проверять нужно не только итоговую сумму, но и всю структуру затрат: договоры, счета, акты выполненных работ, объёмы коммунальных ресурсов, распределение расходов и связь каждой позиции с общим имуществом.
Специалисты Консалтингового центра «АКМБ» проводят экономический анализ расходов на содержание торговых комплексов и бизнес-центров. Исследование позволяет определить, какие затраты документально подтверждены, как они распределены между собственниками и имеются ли в расчёте расходы, не относящиеся к конкретному владельцу помещения.
Если вы не согласны с предъявленным тарифом, обратитесь в АКМБ для предварительного анализа документов и определения необходимого состава исследования.
